Cand se va dezumfla balonul preturilor imobiliare?

In noul context economic intern si international, una dintre intrebarile care revin insistent priveste momentul in care se va sparge balonul de sapun al preturilor aiuritoare din imobiliar. Noul context economic intern si international inseamna, pe de o parte, deprecierea leului si revenirea inflatiei, iar, pe de alta parte, reverberatiile financiare internationale ale crizei unuia dintre segmentele chiar ale unei piete imobiliare, cea din SUA.

Orice comparatie a pietei imobiliare din Romania cu piata imobiliara din SUA sau din oricare tara normala trebuie exclusa. SUA este o piata imobiliara asezata, structural si din punctul de vedere crucial al proprietatii. In Romania, dupa jumatate de veac de comunism, in care continuitatea proprietatii a fost intrerupta, si dupa alte doua decenii in care s-au aplicat formule "originale" de rezolvare a problemei proprietatii, au loc inca retrocedari, abunda litigiile si neclaritatile legale si administrative si, ca efect, nu exista un pret realmente de piata al pamantului, atat in intravilan, cat si in extravilan. Criza din imobiliarul american este una strict financiara, legata, ca si in alte domenii, de fortarea speculatiilor, iar, in particular, de sofisticarea produsului imobiliar si implicarea mai multor intermediari in relatia clasica dintre imprumutator, dezvoltator si imprumutat (potentialul beneficiar), care au "depersonalizat" responsabilitatile si au amplificat distorsiunile prin intarzierea clarificarilor. In Romania, componenta financiara a pietei imobiliare este derizorie. Speculatiile sunt cele simple, primitive, cu terenuri, cu componenta principala a agresarii si jefuirii domeniului public. In caz de criza, potentialii beneficiari raman in aer, finantatorii - cu buza umflata, iar dezvoltatorii - cu imobile imposibil de valorificat.

Raportul cerere/oferta explica in principal sporirea - multi ii spun nerealista - a preturilor in imobiliar din ultimii cativa ani. Nerealista, pentru ca diferenta dintre pretul cu care un imobil este vandut pe piata si costul sau poate urca pana la 50-70% sau chiar 100%, in functie de amplasament si dotari. Dar tot de la raportul cerere/oferta va veni si dezumflarea balonului preturilor in anii urmatori.

Oricat ar putea fi de neasteptat, se dovedeste, la o analiza sumara, ca, in ciuda iuresului ce apare in constructii, oferta este cea care impinge preturile in sus, caci este deosebit de slaba. Se construieste de 10 ori mai putin in imobiliar decat in vremea lui Ceausescu. Statul comunist a cheltuit in echivalent cam 5 miliarde de euro anual pentru construirea de locuinte, ridicandu-se in perioada 1951-1989 aproape 3 milioane de apartamente, care formeaza covarsitoarea majoritate a fondului locativ actual. S-au construit circa 205 apartamente in medie pe zi, din care 74 in Bucuresti. Acum, in Bucuresti ritmul este cam 2.500 de locuinte pe an.

In plus, oferta creste de fapt doar intr-un segment al pietei. Se construiesc numai imobile pentru rezidente de lux si pentru birouri. Boom-ul constructiilor imobiliare este mai mult aparent si oricum nu are functie sociala. In conditiile polarizarii sociale dramatice - de tip latino-american - din Romania, cererea din segmentul cu pricina se pastreaza ridicata. Si aceasta pentru ca la polul imbogatirii exista in mare parte o patura care isi datoreaza prosperitatea, si implicit cererea imobiliara, nu succesului de piata in afaceri, ci infruptarii clientelare din banul public (contracte avantajoase, foloase necuvenite, furturi pur si simplu). Avand in vedere o asemenea sursa de castig, preturile pe care le accepta in imobiliar reprezentantii acestei paturi sunt fara limite. Si cresc pentru ca probabil se fura in economie mai mult decat creste oferta de lux in imobiliar.

Doua categorii sociale sunt afectate direct sau indirect. Una o constituie oamenii onesti care, prin castigurile lor in companii de talie, indeosebi multinationale, devin eligibili pentru creditari imobiliare sau ipotecare si care, intrati in hora, sunt nevoiti sa plateasca preturile fara limite impuse de cei pentru care banul nu conteaza. A doua categorie grav afectata o reprezinta masa mare a celor cu necesitati imobiliare stringente ce sunt obligati sa plateasca preturi nerezonabile pentru apartamente de confort scazut.

Segmentul de lux, singurul pentru care se construieste - chiar daca nu se construieste la standarde de lux - este cel care "face" piata. Segmentul sa-i zicem "social" - cum ar putea fi considerat ansamblul de locuinte in blocuri vechi, de pe vremea comunismului - s-a remorcat pentru un timp la preturile derivate din segmentul de lux.

Prezenta masiva a capitalului strain - care a mirosit profiturile inalte ce pot fi obtinute deocamdata - invarte morisca, impingand preturile in sus, caci oferta totusi subtire pe segmentul de lux nu acopera inca cererea de pe acest segment. In segmentul sa-i zicem "social" nu exista de fapt nicio oferta noua, pastrandu-se tot cea din vremea comunismului, ceea ce ajuta preturile sa ramana la un nivel ridicat.

Problema este ce se va intampla din momentul in care imbogatitii tranzitiei - nu numai cei din esaloanele unu si doi, dar si din esaloanele trei si patru - se vor fi aranjat imobiliar si cererea in acest segment se va plafona sau chiar va scadea. Atunci preturile vor urma cererea. Profiturile abominabile din prezent in activitatile de dezvoltare imobiliara si constructii nu vor mai fi posibile. Nu este exclus ca si investitiile straine in domeniu sa slabeasca. Si iuresul constructiilor imobiliare se va potoli. Preturile vor da inapoi, inclusiv, prin efect de antrenare, in segmentul sa-i zicem "social". Darile inapoi se vor produce probabil incet-incet, desi este posibil si un soc la un moment dat.

Segmentul "social" nu va lua insa atunci locul segmentului de lux in formarea preturilor pe piata imobiliara. Pur si simplu pentru ca aici nevoile sunt imense, dar cererea efectiva este mica. In majoritatea lor, reprezentantii acestui segment nu sunt eligibili pentru creditare.

Ca atare, nu se vor inghesui nici investitiile pentru a mari oferta. In mod straniu, pentru ani si ani de aici inainte, segmentul "social", desi covarsitor majoritar, va ramane cu preturi derivand din preturile segmentului de lux, pur si simplu pentru ca ii vor lipsi nu doar oferta noua semnificativa, dar si cererea in crestere semnificativa. Pentru ca Romania "europeana" se indreapta cu toate panzele sus spre un model de societate de tip neeuropean, puternic polarizata intre bogati si saraci, fara o clasa mijlocie precumpanitoare.