Pe aceeași temă
În urmă cu mai bine de două decenii, SUA au iniţiat un program de acces la locuinţe pentru persoanele cu o bonitate slabă, în general persoane din categorii defavorizate. Un fel de dobândă subvenţionată a făcut să apară prima categorie de clienţi de risc, aceea de sub prima categorie, adică subprime, expresie devenită între timp celebră. De atunci, o politică a banilor ieftini şi o falsă dispersie a riscului au făcut ca această categorie de clienţi să devină una largă şi din 2008 a dat peste cap întregul sistem bancar. Important este că, printre factorii originari ai actualei crize, intră şi această bună intenţie de a deschide accesul la case şi unei categorii cu bonitate redusă. Întrebarea este cum ar trebui procedat ca programul pe care guvernanţii l-au denumit „prima casă“ să nu implice riscuri de genul celor de mai sus. Nu e vorba de criză, ci de a nu expune inutil băncile prin clienţi garantaţi de stat.
La o primă vedere, programul este unul interesant. Nu are, aşa cum speră premierul Boc şi ministrul Pogea, capacitatea de a rupe criza imobiliară, a oferi locuri de muncă şi relansa piaţa construcţiilor, dar rămâne unul interesant. Nu este nici pe departe panaceul universal şi nici măcar nu va oferi case cu atâta generozitate cu cât anunţă acum miniştrii în campanie. Sau tocmai acest lucru nu ar trebui să facă. Cât ar părea de paradoxal, dar succesul programului ar sta în moderaţia cu care se vor acorda creditele. În fond, statul oferă garanţii, e drept, foarte necesare acum. În condiţiile în care piaţa imobiliară scade, pentru o bancă, garanţia imobiliară, parte a creditului ipotecar, riscă să nu mai acopere valoarea creditului. Pur şi simplu, banca este reticentă să acorde banii, pentru că, rămânând cu casa, riscă să nu o mai poată valorifica la suma împrumutată. De aceea, cere garanţii suplimentare. Şi, tot de aceea, a mai pus câteva procente în dobândă, pentru a acoperi şi acest risc.
Odată aceste garanţii acordate de stat – un platnic de bonitate excelentă –, băncile ar trebui să acorde mai uşor creditul şi să coboare dobânda. După acest pas, piaţa imobiliară ar trebui să mai prindă ceva culoare în obraji. Însă doar o parte a obrajilor vor fi coloraţi. Limita de 60.000 de euro pe care o poate acoperi o garanţie face ca „prima casă“ să însemne maximum un apartament de 2 camere într-un bloc vechi. Sunt puţine locuinţe noi care se vând sub 1.000 de euro/mp pentru ca locuinţe noi să intre în program. Constructorii şi dezvoltatorii se pot plia pe program, dar au puţine motive pentru a crede că programul este pentru ei. Clienţii lor ar trebui să fie alţii, pentru că avansul de maximum 5% pe care guvernul vrea să-l propună băncilor pentru a intra în sistem plafonează clar preţul la câţiva euro peste 60.000. În ceea ce priveşte rata dobânzii, din nou intervenţia guvernului este cel puţin dubioasă. Dobânda este un efect de piaţă, pe de o parte, şi de inflaţie, pe de altă parte.
Efectul de piaţă cuprinde componenta de risc, pe care statul o mai diminuează prin garanţii, dar mai ales evaluarea bonităţii clientului. În această chestiune statul nu are dreptul să spună nimic, cu riscul de a considera că banca va face un profit prea mare din dobânda ridicată. Intervenţia administrativă pe dobândă riscă să inducă în piaţă un prost sentiment al lipsei de responsabilitate a debitorului, să aducă prea multă toleranţă în bănci şi poate mai puţină rezonabilitate decât este nevoie. Banca Naţională avizează condiţii de creditare, nu statul, iar garanţiile pe care le oferă au o putere limitată în impunerea de condiţii. Banca Naţională ar trebui, în actuala situaţie, să privească spre normele de creditare. Ele sunt mai laxe acum, cu o recomandare de ridicare a avansului spre 15% şi rate lunare care să nu depăşească 40% din venitul pe familie. Mai bune, acestea, decât unele impuse de stat. Se mai poate lua puţin din avans şi, dacă dobânzile vor coborî cât de cât, rata lunară va fi mai accesibilă. Pot începe tranzacţii.
De câştigat din toată această schemă vor avea desigur câteva mii de clienţi, dar mai ales băncile şi micile agenţii imobiliare care sucombaseră. Se vor face din nou tranzacţii imobiliare pe o piaţă care murise, iar băncile vor răsufla mai uşurate după luni grele. Dar nu vom avea o piaţa relansată, chiar dacă va fi evitată solicitarea cam populistă a statului şi riscul pe care îl induce. Se putea face mai mult? Statul vine în această schemă cu nişte bani (1 miliard de euro) pe care speră să nu-i consume niciodată. Vine, aşadar, cu prestigiu. Dacă banii aceştia ar fi fost utilizaţi direct, ar fi avut poate impactul dorit şi asupra pieţei construcţiilor, şi asupra celei imobiliare. Era altă schemă şi alte promisiuni. Şi bani cash. Bani pe care, de fapt, statul nu îi are. Şi atunci vrea să facă tot ce poate cu bonitatea sa absolută. //
